Капитальный ремонт, уборка и прочистка канализации: что туляки могут требовать от управляющей компании
Чем занимаются управляющие компании? Большинство туляков задаются этим вопросом с момента, когда рынок УК только начал формироваться. Кто-то ждет от коммунальной организации ремонта дорог во дворе, кто-то настаивает на замене батареи в квартире. Что собственники жилья могут требовать от управляющей компании, а что не входит в обязанности коммунальщиков, Тульской службе новостей помог разобраться эксперт в данной сфере деятельности, генеральный директор УК «Евросити» Сергей Рыковский.
Работа всех управляющих компаний регламентируется несколькими основными документами: постановлением о минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в МКД (многоквартирном доме); правилами содержания общего имущества и нормами технической эксплуатации жилищного фонда; а также правилами о предоставлении коммунальных услуг. Вместе с тем, по мнению Сергея Рыковского, законодательство в сфере ЖКХ уже устарело, оно не соответствует современным потребностям и сегодняшним условиям жизни.
«В законах, которые сейчас регулируют деятельность УК, встречаются стандарты советских времен, давно не использующиеся в работе. При этом актуальные аспекты современной жизни не учтены. Кроме того, для выполнения всего списка предусмотренных обязанностей нужен огромный бюджет. Надо сказать, что в Туле до сих пор не принят минимальный тариф на жилищно-коммунальные услуги. Мы посчитали, сколько может стоить выполнение всех предписанных нормативными актами работ – получилась ставка 45 руб/кв.м. Между тем, сейчас для некоторых туляков тариф даже в 17 рулей является неподъемным».По сути УК выступает посредником между жильцами, ресурсоснабжающими организациями и другими подрядчиками, который помогает решать жилищно-коммунальные услуги.
«В реалиях сегодняшнего дня ситуация обстоит следующим образом: когда мы берем на баланс какой-то дом, прежде всего изучаем его потребности, выясняем первоочередные задачи, рассчитываем, сколько денег необходимо для их решения. Затем на общем собрании жильцов определяем порядок и очередности выполнения работ. Сделать сразу все невозможно, потому что на это нужны средства – они формируются за счет ежемесячной платы собственников. Если УК обещает провести дорогостоящие мероприятия и при этом соглашается на низкий тариф, то рекомендую задуматься, в чем подвох».
Зачем должна следить УК?
Управляющие компании должны контролировать состояние фундамента, стен, перегородок, перекрытий, кровли и подъездов многоквартирных домов. Контроль может быть сезонным и текущим. В случае аварии или стихийного бедствия сотрудники УК могут провести проверку здания внепланово.
«Чтобы управляющая компания знала обо всех проблемах жильцов, выбирается старший по дому или председатель МКД – это связующее звено между коммунальщиками и собственниками. Он же принимает проделанную работу. Кстати, согласно законодательству, после проведенного ремонта УК не может списать средства с лицевого счета дома, пока старший по МКД не подпишет акт приемки»
Сроки работы с обращениями в аварийную службу
В каждой УК есть своя аварийная служба. По регламенту диспетчер обязан принять и обработать обращение от жильца по телефону в течение пяти минут, заявку по электронной почте – за 10 минут.
После звонка в аварийную службу, устранить протечку тепло- и водоснабжения специалисты должны за полчаса, а отремонтировать систему – за три дня.
«Чтобы упростить коммуникацию между собственниками и сотрудниками УК, а также сократить период подачи заявки и ее исполнение, в нашей компании используется мобильное приложение. Кроме этого, диспетчеры call-центра всегда готовы оперативно отреагировать на запрос и качественно поставить задачу аварийной бригаде».
Порядок ремонта общих помещений
Чердаки, подвалы, колясочные, технические этажи, лифты и коридоры между квартирами относятся к общим помещениям, входящим в зону ответственности УК. Жители дома вправе требовать от управляющей компании ремонта перил, замены лампочек и почтовых ящиков.
Масштабный ремонт подъездов УК должна проводить раз в три-пять лет, однако, при необходимости собственники квартир могут попросить пересмотреть сроки его проведения. Все эти вопросы решаются на собраниях собственников жилья.
«Обычно управляющая компания заранее определяет с жильцами, какие проблемы будут решаться в ближайшее время. Для утверждения плана работ необходимо 50% голосов. При этом каждый собственник в любое удобное время имеет право ознакомиться с ним».
График уборки подъездов и прилегающей территории
Поддержание чистоты в подъездах тоже относится к обязанностям управляющей компании. Коммунальщики должны проводить как влажную, так и сухую уборку. В регламентах уточняется, что мыть необходимо не только пол, подоконники и окна, но и перила, двери и дверные ручки. Кроме того, управляющая компания должна держать в чистоте и прилегающую к дому территорию – очищать ее от мусора, снега, вывозить мусор и следить за освещением. В период пандемии коронавирусной инфекции на управляющие компании также легла обязанность по дезинфекции мест общего пользования.
«Согласно постановлению о минимальном перечне работ и услуг, раз в неделю промывается весь подъезд. Разумеется, по согласованию условий с жильцами домов мы готовы предложить дополнительно проводить ежедневную влажную уборку. Таким образом, эффективно поддерживается чистота»– рассказывает Сергей Рыковский.
Зоны ответственности УК и собственников
На контроле управляющих компаний находятся системы отопления, канализация, водо-, газо- и электроснабжение. Сотрудники организации должны проводить осмотр коммуникаций и в случае необходимости приводить их в порядок.
«За всеми приборами и инженерными коммуникациями, которые находятся в квартире, должны следить сами жильцы. Верховный суд постановил, что зона ответственности собственников начинается после первого пробкового соединения радиатора отопления. Граница холодного горячего водоснабжения находится на коренных кранах по стояку – ими можно закрыть подачу воды в квартиру. Что касается разграничения ответственности по канализации, то здесь отчет идет с первого отвода от центральной канализации в жилое помещение».Жильцы не могут требовать от организаций ремонт или замену счетчиков на воду или газ, покупки нового сантехнического оборудования – водонагревателей, смесителей, ванн, раковин. Также управляющая компания не отвечает за ремонт электрокабелей и вынос строительного мусора с лестничных площадок.
Что входит в обязанности жильцов
У собственников МКД тоже есть ряд обязанностей. К ним относится не только своевременная оплата ЖКУ.
«Обязанности жильцов прописываются в договоре. Это согласование с УК и получение технических условий на переоборудование и перепланировку квартиры. Разрешение нужно получать даже на установку кондиционера. Жители должны использовать инженерные сети по назначению – не засорять канализацию и не устанавливать сантехнические приборы, неподходящие по техническим характеристикам. Собственники МКД обязаны обеспечивать доступ сотрудников УК к инженерным системам – как для снятия показаний индивидуальных приборов учёта, так и для проверки состояния коммуникаций, дымвентканалов. Здесь уже вопрос безопасности. Часто в целях экономии жильцы самостоятельно устанавливают колонки и другие газовые приборы, в дымвентканалах используют гофры для канализации. Они понимают, что это грозит штрафом, поэтому и не пускают проверяющих в квартиру. Между тем, подобные действия приводят к страшным последствиям. К этим вопросам собственники должны относиться более ответственно».По мнению Сергея Рыковского, жителям домов и представителям всех УК нужно научиться решать проблемы вместе, помогая соблюдать права и выполнять обязанности.
Читайте также на сайте Тульской службы новостей:
Фото: © shurchkov / © AndreyPopov / Фотобанк Фотодженика, УК «Евросити»